Viver na Boa Vista é caro

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por Paulo Veras



Projeto do Residencial Boa Vista / Arte: Conic

Imóvel novo e com preço baixo na Boa Vista não é coisa que se encontra todo dia. A Moradasol Imobiliária, porém, está vendendo unidades no Residencial Boa Vista, prédio de 24 andares que está sendo construído na Avenida Conde da Boa Vista, número 1511, pela Construtora Conic, por R$ 180 mil. O prédio vai ter piscina, sauna, salão de festas, playground, mini campo gramado, brinquedoteca, sala de jogos e espaço gourmet. Talvez isso explique porque se cobra esse preço por um apartamento de 40 m² que tem apenas um quarto.

O Edifício Jardins da Aurora também vai ter mordomias como piscina, recepção e quatro vagas na garagem. A obra, que está sendo tocada pela Moura Dubeux no número 1531 da tradicional Rua da Aurora, tem duas torres (batizadas de Capibaribe e Beberibe) e 42 andares de apartamentos em cada uma delas. Os interessados podem procurar a Imobiliária Marcos Trigueiro, que oferece um imóvel na torre Capibaribe com quatro suítes e 208 m² de área construída. O comprador precisará desembolsar a bagatela de R$ 956 mil.

Em 2012, segundo dados da Federação das Indústrias do Estado de Pernambuco (Fiepe), 259 imóveis foram vendidos no bairro da Boa Vista. O número compreende apenas 3,6% dos negócios realizados no Recife. Em parte isso se deve ao preço dos imóveis vendidos no bairro. Números do índice FIPE ZAP, elaborado pela Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas (FIPE), mostram que em março de 2013 o preço médio do metro quadrado na Boa Vista ficou em R$ 3.012 para apartamentos e R$ 3.395 para casas.

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O bairro, entretanto, continua destino por causa de seus atrativos. Na Boa Vista, é fácil achar transporte, comércio, serviços de saúde e educação. “Existe uma certa atratividade do Centro para certa classe de trabalhadores, principalmente para quem trabalha na Ilha do Leite ou na área jurídica. Mas também há uma atração para quem gosta do Centro da cidade pelo seu aspecto simbólico, pelas suas características históricas”, diz o professor Leonardo Cisneiros, da Universidade Federal Rural de Pernambuco (UFRPE). Leonardo é um dos editores do blog Direitos Urbanos, que discute uma nova visão de ocupação urbana no Recife.

“O problema é quando a especulação imobiliária responde a esse interesse de morar no Centro destruindo justamente o que ele tinha de original e atraente. É o caso desses novos prédios da Boa Vista. É querer estimular a ocupação dele fazendo com que ele se torne atraente para quem só aceita morar num tipo de bairro como Boa Viagem”, explica o professor. Para ele, há um processo de inflação de preços na cidade. “Ainda não está claro o quanto dessa inflação vem de uma mudança demográfica mais ou menos estrutural, e o quanto vem da especulação. Tenho uma sensação de que já há muito disso, da tentativa de comprar por um preço para revender mais caro e um processo de bolha. E isso interfere na ocupação do espaço urbano da cidade pela forma quase extrativista de explorar ao máximo os terrenos disponíveis”, diz.

Já a professora Suely Leal, da Universidade Federal de Pernambuco (UFPE), não acredita na existência de um forte movimento de especulação imobiliária no bairro da Boa Vista. “As pesquisas não mostram a Boa Vista como uma região de especulação imobiliária. Se houver, é algo muito insignificante”, comenta. Para a professora, o foco do mercado imobiliário está em outros bairros. Além da forma tradicional de especulação sobre o valor do solo e do imóvel, Suely verifica também a existência de outras duas tendências no Recife: os condomínios-clube e as cidades planejadas.

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Na UFPE, a professora Suely, que coordena o Núcleo de Estudos em Gestão Urbana e Políticas Públicas (NUGEPP), liderou um estudo que analisou o mercado imobiliário pernambucano desde 1980 até o ano em questão, 2007. O levantamento mostra que a maior parte das empresas do setor imobiliário do Estado surgiu nas décadas de 60 e 70, impulsionadas pelas políticas habitacionais do governo militar. O padrão construtivo dessa indústria que é identificado na época mostra a predominância da construção de vilas residenciais e prédios de tipo caixão.

Com o tempo, porém, esse padrão vai dar espaço a um processo de verticalização, principalmente a partir da segunda metade dos anos 90. O modelo atinge principalmente as zonas norte e sul da cidade. O processamento dos dados indicou os bairros de Boa Viagem, Pina, Espinheiro e Campo Grande como os que possuem os maiores níveis de verticalização. “A verticalização permitida pela nossa legislação faz com que os terrenos possam ser convertidos em prédios com uma área construída cinco vezes maior que a área do terreno original”, diz o professor Leonardo. “É uma espécie de mais-valia em cima do terreno. Um multiplicador do seu valor inicial”, conclui.

No caso da Boa Vista, os dados do NUGEPP mostram que a partir do final dos anos 90 e início da década seguinte, a atuação por parte do mercado imobiliário diminuiu consideravelmente. O desinteresse é interpretado como devido à saturação do bairro e a necessidade do mercado de se consolidar em outras áreas, onde fosse possível maximizar os investimentos. Estudos do processo de uso e ocupação do solo da Prefeitura do Recife, também em 2008, mostram que até 1996 a Boa Vista era o segundo bairro com a maior concentração de área construída. Em 2003, porém, a concentração de área construída se desloca para bairros como Boa Viagem, Ibiribeira, Santo Amaro, Ilha do Leite e Joana Bezerra.

Leia mais sobre especulação imobiliária nos textos "Especulação imobiliária começou na Imperatriz" e "Mercado imobiliário não consegue suprir a demanda por moradia no Recife".